Un triplex a 20 fois les revenus c’est ‘impensable’

Auparavant on mentionnait qu’il fallait payer entre 7 a 10 fois les revenus pour qu’un immeuble locatif soit rentable !!! qu’en est-il maintenant depuis l’inflation immobilière ?
Le marché actuel est bien loin de là. À Montréal, À Boucherville, etc., je constate que les prix demandés s’élèvent davantage entre 15 et 17 fois les revenus bruts annuels. J’en ai trouvé un à Boucherville offert sur la base d’un multiple de 12 fois et j’étais vraiment content. Diriez-vous que ce ne serait pas un bon achat ?La Question !!! c’est la Réponse !!!Ce n’est pas un bon achat, ni à 17 fois ni à 12 fois les revenus bruts annuels. C’est payé cher. Beaucoup trop cher. À ces multiples, les gains éventuels pouvant résulter de vos efforts sur le plan de la gestion et de la rénovation, vous les concédez à l’actuel propriétaire vendeur. Alors, pourquoi vous donner ce trouble ?Vous devez comprendre qu’un petit immeuble à revenus, au même titre d’ailleurs que les actions et obligations négociables, est un actif financier. C’est-à-dire un actif qui génère des revenus plus ou moins prévisibles à long terme. Un actif dont la valeur marchande correspond à la valeur actuelle de ces revenus futurs, valeur actuelle qui, elle-même, est tributaire du taux de rendement désiré de votre capital investi.

Je vous fais grâce ici de la formule mathématique d’actualisation des flux monétaires. Mais, pour simplifier la chose, disons que, plus le prix payé (dans votre cas, le prix payé pour le triplex) pour ce flux monétaire est élevé, moins élevé sera le rendement interne de votre placement. Or, à 16 ou 17 fois les revenus bruts, ce rendement se situe entre 1 % et 2 %. Investiriez-vous votre capital à 1 % sur une période de 20 ans ? C’est ce que vous acceptez de faire en achetant un triplex à 16 fois et plus ses revenus bruts.

Et même moins que cela. Car le multiple basé sur le revenu brut annuel est en soi incorrect. La raison : le rendement de votre capital vient en fait non pas du revenu brut mais bien du revenu net annuel dégagé de l’exploitation de votre immeuble et du gain en capital futur s’il y en a. Le multiple basé sur les revenus bruts a uniquement une valeur historique alors qu’au fil des décennies, on a pu constater qu’un bon achat se fait généralement à neuf fois ou moins les revenus bruts annuels.
À 16 fois ou 17 fois les revenus bruts, vous acceptez d’obtenir probablement un rendement négatif courant de votre capital investi. Si rendement du capital investi il doit y avoir, il viendra uniquement de la plus-value éventuelle de votre propriété. Cela revient à la même situation du boursicoteur qui accepte de céder tout dividende régulier en investissant dans des titres de croissance dont le rendement repose entièrement sur la plus-value éventuelle. Il le fait tout en sachant qu’au moins la moitié du rendement des indices boursiers à long terme provient des dividendes versés. On parle donc de placements beaucoup plus spéculatifs.
Idem pour le triplex acheté à 16 fois ou plus. Ceux qui achètent à un tel multiple spéculent. Ils espèrent réaliser un rendement uniquement sur l’appréciation à plus ou moins brève échéance de leur propriété. Ils peuvent sortir gagnants de leur pari, cela dépend jusqu’où montera la fièvre spéculative. Mais, pour qu’il en soit ainsi, des facteurs extraordinaires devront se produire. Par exemple : des taux d’intérêt qui, au lieu de grimper, plongent soudainement pour revenir à des planchers historiques ou, encore, un taux d’inflation qui explose, favorisant du coup une hausse très rapide des loyers.En revanche, à ces prix, ces acheteurs ne se donnent aucune marge de manoeuvre advenant que le contexte économique se corse.Évidemment, après quinze années consécutives de croissance économique (dans mes livres, le ralentissement survenu en 2001 n’est qu’une aberration), peu de gens ont en mémoire les conséquences d’un contexte économique plus difficile. Un contexte où la qualité des emplois (et donc des revenus de location) s’amoindrit, où les loyers sont payés en retard, où les taux d’inoccupation augmentent. Contexte où les taux d’intérêt à la hausse viennent creuser le déficit d’exploitation des propriétés à revenus.Peut-être qu’une telle situation ne se produira jamais plus. Mais, si elle survient, la valeur marchande des propriétés reculera et celle des immeubles payés à 16 fois ou plus les revenus bruts plongera.

En conclusion, si vous devez payer un triplex à plus de 10 fois ses revenus bruts annuels, considérez plutôt faire des placements à la Bourse dans les actions de grandes compagnies canadiennes qui versent de bons dividendes croissants. Ce sera moins de problèmes. Quant à acheter un tel immeuble à 16 fois ou plus ses revenus bruts, c’est ridicule !

Les Hypothèques inversées

Paul 78 ans ans, voulait que ses enfants profitent de leur héritage le plus tôt possible. Louis et Manonavaient pour leur part envie de rembourser leurs dettes.

Pour atteindre leurs objectifs, ils ont tous contracté une hypothèque inversée offerte par la société Canadian Home Income Plan, mieux connue sous son acronyme CHIP. Leurs histoires sont d’ailleurs racontées sur le site de l’entreprise, une filiale du fonds de revenu Home Equity (HOMEQ).

La compagnie fait généralement affaire avec des couples d’environ 72 ans, indique son vice-président, . «Ce sont des gens qui sont retraités depuis une dizaine d’années et ils ont envie de profiter de la vie en voyageant, en gâtant leurs enfants ou en planifiant leur succession», explique-t-il.

Certains utilisent le revenu provenant de leur hypothèque pour rénover leur domicile ou pour faire des investissements qui leur fournissent un revenu, ajoute l’homme d’affaires torontois. «En fait, il s’agit de conserver ou même d’améliorer leur vie tout en demeurant dans leur maison.»

Selon M. Bandler, une hypothèque inversée ne constitue pas une solution appropriée pour obtenir du financement à court terme. «Il existe d’autres solutions pour les gens qui cherchent ça», insiste-t-il.

Ce véhicule financier n’a pas non plus été conçu pour ceux qui ont l’invention de vendre leur maison ou qui s’attendent à devoir la quitter en raison de problèmes de santé. Il peut en effet coûter très cher de rompre un contrat dans ses trois premières années.

L’âge minimum pour participer au programme de revenu résidentiel de CHIP a été fixé à 60 ans et il faut que les deux époux aient atteint cet âge afin de se qualifier, rappelle M. Bandler. Il n’y a aucune autre condition liée au revenu ou à la condition physique.

Entre 20 000 $ et 500 000$

Le montant des hypothèques accordées varie entre 20 000 $ et 500 000 $ et la dette contractée ne peut jamais dépasser la valeur de la maison au moment de sa vente.

Mais même si elles possèdent des qualités indéniables, les hypothèques inversées ne sont pas sans risques. Ainsi, selon l’avocat Kevin Zakreski, de l’Institut de Droit de la Colombie-Britannique, beaucoup de personnes âgées auraient plutôt intérêt à contracter une marge de crédit ou une hypothèque ordinaire.

«Les hypothèques inversées sont un type de prêt coûteux puisque les intérêts sont calculés non seulement sur les avances, mais aussi sur les intérêts passés», fait-il valoir. Le programme de revenu résidentiel risque aussi de diminuer l’héritage des enfants du couple participant.

Les taux d’intérêts sont aussi plus élevés que ceux des hypothèques traditionnelles. Chez CHIP, ils sont actuellement supérieurs à 8,2% pour les termes de trois et six mois et atteignent presque 9% pour les termes de trois ans.

Malgré tout, dans la majorité des cas, les gens qui participent au programme réussissent à rembourser leur emprunt en vendant leur maison, i.

Bonjour

A tous les lecteurs

 

Il sera sujet dans ce blog, d’échange sur des conseils fiscaux et en management, Il ne sera pas question de consultation personnelle, mais bien d’échange amicale sur notre et votre position sur certains sujet qui nous touchent et que nous voulons partager