En 2017 L’achat d’une maison n’est plus un investissement

 

C’est vrai que depuis que les jeunes adultes s’intéressent au marché résidentiel, ils n’ont connu rien d’autres que des maisons dont le prix monte. Et parmi leurs ainés, une bonne majorité a oublié que les prix peuvent stagner longtemps. Comme si par nature, un bien immobilier s’appréciait de 15 % année après année… Mais vous savez ce qu’on dit, le passé n’est jamais garant de l’avenir.

Il n’y a qu’une chose qui soit certaine en immobilier: avec le temps, la valeur d’un immeuble tend plutôt vers zéro. À moins d’y investir pour la maintenir en état, une maison finira tôt ou tard par devenir le refuge des ratons laveurs, comme cette petite «shoe box» abandonnée dans la rue d’à côté. À moins de vouloir offrir le gîte à ces petits mammifères nocturnes, il faut un jour ou l’autre réparer la toiture, changer les fenêtres, le revêtement extérieur, les planchers, le réservoir d’eau chaude… Et si on ne veut pas non plus attirer les fonctionnaires municipaux, dont l’oeuvre est parfois plus affligeante qu’un sac de poubelle éventré, il faut aussi payer ses taxes.

Évidemment, lorsqu’on fait une mise de fonds de 5% pour acquérir une maison dont le prix s’apprécie de 10% l’année suivante, ç’a tout l’air de l’investissement de la mort. Rarement peut-on profiter d’un aussi puissant effet levier. Mais si, pensez-y! Vous injectez 15 000 dollars de votre argent pour acheter une maison de 300 000 dollars financée à 95% par la banque. Si elle vaut 330 000 dollars 12 mois plus tard, on parle d’un joli profit: 30 000 dollars pour un apport en capital de 15 000 dollars.

Mais pour réaliser le profit, il faut la revendre. On doit comptabiliser la taxe de Bienvenue, les taxes municipales et scolaires, les commissions de courtier, les frais de notaires…

On perd de l’argent.

Mais si on garde cette maison pendant 20 ans, on amortira une partie de ces frais? Ah oui! Mais il faudrait que le prix des maisons continue de grimper à un bon rythme et d’y habiter durant tout la période.

Il faudra résister à la tentation de faire des rénovations. «Mais Germain, me direz-vous, rénover la cuisine et la salle de bain augmente la valeur de ta maison, non?». Si, mais jamais d’autant que les sommes engagées. Il faut donc conclure que, bien qu’elles apportent plaisir et confort, les rénovations sont une dépense, et non un investissement. Sinon, votre conseiller financier vous dirait d’abandonner votre REER et de vous faire construire une cuisine comme celle de Céline Dion.

Mais il faudra néanmoins injecter de l’argent dans l’entretien pour maintenir le bien en état, beaucoup d’argent.

Alors, me demanderez-vous, n’est-ce pas mieux que d’enrichir un propriétaire en lui versant un loyer ? Pas tellement. En fait, pas du tout. Le coût de la propriété, en comptant l’entretien, les taxes et tous les autres frais, dont les sommes investies pour éradiquer les hannetons qui ruinent la pelouse, est élevé. À ça, il faudrait ajouter les rendements auxquels le propriétaire renonce en immobilisant son argent dans le bien immobilier et les intérêts qu’ils paient à la banque pendant qu’il la rembourse. À moins d’acheter dans une fenêtre exceptionnelle, comme tous ceux qui sont devenus propriétaires au cours des années 2000. On peut le constater a posteriori. Mais on ne peut savoir à l’avance.

L’achat d’une maison est d’abord un moyen de procurer du confort à sa famille. Il représente indirectement, aussi, une façon forcée d’épargner.

Mais un investissement? À moins d’être chanceux, j’en doute! Particulièrement en ce moment.

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